Mélanie m’a appelé en larmes. Elle avait passé trois mois à visiter des appartements à 220 000 € autour de Lyon. Sa simulation lui donnait ce budget. Sauf qu’elle avait oublié un détail : le PTZ. Une fois intégré correctement, son budget réel atteignait 256 000 €. Trente-six mille euros de plus. Trois mois perdus à chercher trop petit. Ce genre de situation, je le vois chaque semaine. La plupart des primo-accédants simulent leur capacité d’emprunt sans intégrer le PTZ, ou pire, avec un montant PTZ mal calculé. Le simulateur de Pretto fait partie des outils qui permettent d’éviter cette erreur en articulant automatiquement le prêt aidé avec votre financement principal.
L’essentiel sur le PTZ dans votre simulation en 30 secondes
- Le PTZ finance de 20 à 50 % de votre achat selon la zone et vos revenus
- Il ne génère aucun intérêt et peut être différé jusqu’à 15 ans
- Le taux d’endettement de 35 % s’applique même avec PTZ
- Une simulation sans PTZ peut sous-estimer votre budget de 15 à 25 %
Ce que vous allez découvrir
Pourquoi la plupart des simulations ignorent le PTZ (et faussent votre budget)
Le problème est structurel. La majorité des simulateurs en ligne calculent votre capacité d’emprunt classique : revenus, charges, taux d’endettement, mensualité maximale. Point final. Ils vous donnent un montant empruntable sur 20 ou 25 ans. Mais le PTZ, avec son différé de remboursement et son absence d’intérêts, modifie complètement l’équation. Selon les termes de Service-Public.fr, le PTZ peut représenter jusqu’à 50 % du montant de l’opération pour un appartement neuf selon vos revenus.
Concrètement, ça change quoi ? Prenons un exemple terrain. Un couple gagnant 4 500 € nets par mois avec un enfant peut emprunter environ 235 000 € sur 25 ans à 3,5 %. C’est le calcul classique. Mais s’ils sont éligibles au PTZ en zone B1, ils peuvent ajouter près de 97 000 € à taux zéro avec un différé de remboursement. Leur budget total passe au-dessus de 330 000 €. Pas le même projet.
50%
Quotité maximale du PTZ pour un appartement neuf (tranche haute de revenus)
Mon avis : commencez toujours par vérifier votre éligibilité PTZ avant de lancer une simulation. C’est l’ordre logique, même si beaucoup font l’inverse. Dans les dossiers que j’accompagne en Île-de-France et grandes métropoles, je constate régulièrement que des primo-accédants simulent leur PTZ en zone B1 alors que leur commune cible est en zone B2. Résultat : simulation faussée de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Intégrer le PTZ dans votre simulation : la méthode en 4 étapes
L’intégration du PTZ dans une simulation globale suit une logique précise. Pas question de simplement additionner deux montants. Le différé de remboursement, le calcul d’endettement, l’articulation avec le prêt principal : chaque élément impacte les autres. Voici la méthode que j’utilise avec mes clients.
Vérifier votre éligibilité PTZ avant de simuler
Première étape non négociable. Le PTZ est réservé aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale dans les deux années précédant la demande. C’est la définition légale du primo-accédant. Exception notable : si vous êtes en situation de handicap, vous pouvez être éligible même en ayant été propriétaire.
Ensuite, vérifiez votre zone. Le zonage PTZ distingue quatre catégories : A, B1, B2 et C. Chaque zone a ses propres plafonds de revenus et quotités. Le piège ? Les limites de zones sont parfois contre-intuitives. J’ai vu des clients persuadés d’être en zone A (Paris) alors que leur commune de banlieue était classée B1. L’inverse aussi.
Êtes-vous éligible au PTZ ? Le test rapide
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Propriétaire RP les 2 dernières années ?
Oui → Non éligible (sauf handicap ou catastrophe naturelle)
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Revenus supérieurs au plafond de votre zone ?
Oui → Non éligible au PTZ cette année
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Achat neuf ou ancien avec travaux lourds ?
Neuf toutes zones depuis avril 2025 → Éligible selon revenus
Calculer le montant PTZ selon votre zone et revenus
Le montant du PTZ dépend de trois variables : la zone géographique, vos revenus fiscaux de référence (année N-2), et le coût total de l’opération. Conformément aux données du Ministère de l’Économie, le PTZ est élargi depuis le 1er avril 2025 à tous les logements neufs sur l’ensemble du territoire. Les zones B2 et C, longtemps exclues du neuf, sont à nouveau éligibles.
Les quotités varient de 20 à 50 % selon vos revenus. Un couple avec enfant ayant un revenu fiscal de référence de 45 000 € en zone B1 peut obtenir un PTZ de 97 200 € selon une analyse détaillée d’Aide-Sociale.fr. C’est 40 % du plafond d’opération de 243 000 € pour trois personnes en B1.
| Élément | Sans PTZ | Avec PTZ (zone B1) | Différence |
|---|---|---|---|
| Capacité emprunt totale | 235 000 € | 332 000 € | +97 000 € |
| Mensualité phase 1 (différé) | 1 180 € | 1 180 € | Identique |
| Apport personnel requis | 25 000 € | 15 000 € | -10 000 € |
| Durée totale crédit | 25 ans | 25 ans + différé | Variable |
Articuler PTZ et prêt principal dans le calcul d’endettement
C’est là que beaucoup se trompent. Le PTZ ne s’additionne pas simplement au prêt classique. Il s’articule avec lui selon des règles précises que les banques appliquent systématiquement. Selon la décision du HCSF, le taux d’effort des emprunteurs ne doit pas excéder 35 % des revenus. Cette limite s’applique à l’ensemble de vos charges de crédit, PTZ inclus.
La subtilité réside dans le différé de remboursement. Pendant la période de différé (de 2 à 15 ans selon vos revenus), vous ne remboursez pas le PTZ. Vos mensualités ne concernent que le prêt principal. Après le différé, les mensualités PTZ s’ajoutent. C’est ici que des outils comme la simulation de prêt immobilier à taux zéro prennent tout leur sens : ils calculent l’endettement sur les deux phases.
Franchement, je déconseille de simuler manuellement cette articulation. Les calculs sont complexes : durées différentes, taux différents, différé à intégrer. Une erreur de 50 € sur la mensualité peut fausser votre budget de 15 000 €.
Pretto : simuler votre PTZ intégré à votre financement complet
Le problème de nombreux simulateurs PTZ tient en une phrase : ils calculent le montant du prêt aidé sans l’articuler avec votre prêt principal. Vous obtenez deux chiffres séparés, à vous de deviner comment ils se combinent. Pretto propose une approche différente : une simulation globale qui intègre automatiquement le PTZ dans votre plan de financement complet.
Le simulateur Pretto applique les mêmes règles que les établissements bancaires : taux d’endettement de 35 %, taux d’usure en vigueur, durée maximale de 25 ans. Quand vous êtes éligible au PTZ, l’outil recalcule automatiquement votre capacité d’emprunt totale en tenant compte du différé de remboursement. Les deux prêts sont articulés, pas juxtaposés.
Résultat concret : vous obtenez une estimation réaliste de votre budget avant même de visiter. Les experts Pretto peuvent ensuite délivrer une attestation de financement gratuite incluant le PTZ, document qui rassure les vendeurs sur la solidité de votre dossier. Pour les profils complexes (indépendants, revenus irréguliers, achat en SCI), l’accompagnement personnalisé permet d’affiner la simulation au-delà des algorithmes standards.
Les 3 erreurs qui font échouer votre simulation PTZ
J’ai accompagné des centaines de dossiers incluant le PTZ. Trois erreurs reviennent systématiquement. Elles peuvent coûter des mois de recherche et des milliers d’euros de budget mal estimé.
Piège zonage : ces communes qui changent de catégorie
Le zonage PTZ est réévalué régulièrement. Une commune classée B2 l’année dernière peut passer en B1, ou l’inverse. Vérifiez toujours le zonage actuel sur le simulateur officiel du Ministère avant de figer votre simulation. J’ai vu des dossiers bloqués à 15 jours de la signature pour cette raison.
Erreur n°1 : confondre revenus bruts et revenus fiscaux de référence. Le PTZ se calcule sur vos revenus fiscaux de référence de l’année N-2 (figurant sur votre avis d’imposition), pas sur vos revenus actuels. La différence peut atteindre 10 à 15 % selon votre situation. Un client qui gagne aujourd’hui 42 000 € annuels peut avoir un RFR N-2 de 38 000 € et basculer dans une tranche plus favorable.
Erreur n°2 : ignorer le coût total de l’opération. Le PTZ ne se calcule pas sur le prix du bien, mais sur le coût total de l’opération (prix + travaux éventuels + frais). Le plafond varie selon la zone. En zone B2 pour quatre occupants, ce plafond atteint 231 000 € selon Service-Public.fr. Si votre opération dépasse ce plafond, le PTZ est calculé sur le plafond, pas sur votre coût réel.
Le cas de Mélanie : 36 000 € de budget en plus grâce au PTZ
J’ai accompagné Mélanie en 2025 pour son premier achat. Infirmière de 29 ans, elle cherchait en banlieue lyonnaise. Sa simulation initiale, faite seule sur un site basique, lui donnait 220 000 € de budget. Elle pensait ne pas être éligible au PTZ car ses revenus lui semblaient « trop élevés ».
Après vérification : éligible en zone B1 avec un PTZ de 36 000 €. Son budget réel atteignait 256 000 €. Elle a pu viser des biens avec une chambre supplémentaire. Trois mois de recherche auraient pu être économisés avec une simulation intégrant le PTZ dès le départ.
Erreur n°3 : oublier que le PTZ impacte l’endettement post-différé. Pendant le différé, tout va bien : vous ne remboursez que le prêt principal. Mais après ? Les mensualités PTZ s’ajoutent. Si vous êtes à 34 % d’endettement pendant le différé, vous risquez de dépasser 35 % après. Certaines banques refusent le dossier pour cette raison. Une simulation de vos mensualités de prêt immobilier sur les deux phases évite cette mauvaise surprise.
Vos questions sur le PTZ et la simulation de financement
Le PTZ compte-t-il dans le calcul du taux d’endettement ?
Oui, mais de façon différenciée. Pendant la période de différé, seul le prêt principal compte. Après le différé, les mensualités PTZ s’ajoutent au calcul. C’est pourquoi certaines simulations qui semblent viables peuvent être refusées : elles passent les 35 % une fois le différé terminé.
Peut-on simuler le PTZ avec des revenus de freelance ?
Absolument. Le PTZ se base sur le revenu fiscal de référence N-2, que vous soyez salarié, indépendant ou en profession libérale. La difficulté pour les freelances concerne plutôt l’acceptation du prêt principal par la banque, pas l’éligibilité PTZ elle-même.
Combien de temps reste valable une simulation incluant le PTZ ?
Une simulation est un instantané. Les taux bancaires évoluent chaque semaine, et les conditions PTZ peuvent changer annuellement (plafonds, zones). Comptez une validité réaliste de 2 à 4 semaines. Au-delà, refaites une simulation pour avoir des chiffres fiables.
Que se passe-t-il si ma commune change de zone après ma simulation ?
C’est la zone en vigueur au moment de l’offre de prêt qui compte, pas celle de la simulation. Si votre commune passe de B1 à B2 entre votre simulation et la signature, le montant PTZ peut diminuer. Vérifiez le zonage juste avant de déposer votre dossier.
Peut-on cumuler le PTZ avec d’autres prêts aidés ?
Oui. Le PTZ est cumulable avec le prêt Action Logement, le prêt épargne logement (PEL), et même MaPrimeRénov’ pour les travaux depuis 2025. La seule limite : le total des prêts aidés ne peut pas dépasser le coût de l’opération.
Votre plan d’action immédiat
Les 4 étapes avant de chercher un bien
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Récupérer votre avis d’imposition N-2 pour connaître votre revenu fiscal de référence
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Vérifier le zonage PTZ de vos communes cibles sur le simulateur officiel
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Lancer une simulation intégrant le PTZ (Pretto ou équivalent) pour obtenir votre budget réel
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Obtenir une attestation de financement avant de visiter
La question qui devrait guider votre prochaine étape : connaissez-vous vraiment votre zone PTZ et votre revenu fiscal de référence ? Ces deux informations déterminent tout. Sans elles, votre simulation ne vaut rien. Avec elles, vous pouvez commencer à chercher sereinement.
Limites de la simulation PTZ
- Les montants simulés sont indicatifs et dépendent de la validation finale par l’établissement prêteur
- Les conditions du PTZ (zones, plafonds, quotités) peuvent évoluer selon les lois de finances annuelles
- Chaque situation personnelle nécessite une analyse par un professionnel du crédit
Ce contenu est fourni à titre informatif. Consultez un courtier en crédit immobilier ou votre conseiller bancaire pour une étude personnalisée de votre dossier.